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2019-09-11 17:42:42 来源:和讯网   阅读量:4.17万

昨晚,马爸爸的退休仪式不出意外地刷满了朋友圈

一句“青山不改、绿水长流,我们江湖再见”、一张噙满泪水的照片,让屏幕前的大家动容不已。

平心而论,马云虽然是阿里的马云,但他还是配得上只有公众人物才享受到的这份关注和尊重,这份尊重,即在于他仅用20年就打造了中国市值最高、最具国际化和现代管理体制的民营企业,也在于他带领着阿里实实在在地改变了国人生活消费习惯、推动了中国互联网进程,还在于他在大多数人还看不清、想不清的时候,像历史伟人那样展现出的高瞻远瞩。

换句话说,马云牛b的地方在于他吹过的牛皮大都能实现。

不过,其中一个(也是最广为人知的一个)正在成为一个尴尬的例外,虽然他的初衷是好的。

2017年,那时楼市还很火热,人们还意识不到一年后会早退的马爸爸在一次公开演讲中表示,过去8年中国的房价一直呈上涨态势,8年后最不值钱的就是房子,以后房子如葱。“房价如葱”论一出,全民哗然。

马云退休了,他“吹过最大的牛”没能实现!

虽然不知马云敢吹这个牛皮的依据是什么,但从这个牛皮中至少可以看出马云对楼市和房价的态度。

事实上,马云不止一次地表达过类似观点,在给阿里员工的一封内部信《未来年轻人,要学会租房子》中,其同样表示,房子过去可以买,现在不建议买,建议年轻人应该学会租房子。

如今,距马云提出“房价如葱”观点已过两年,现在来看,似乎有些尴尬。

根据数据显示,在马云提出“房价如葱”的2017年时,全国商品房销售均价为7614元/平米,而到今年6月时,全国新建商品房销售均价已经达到9329元/平米。每平米上涨1715元,涨幅为22.5%,一套100平米的房子相当于涨了约17万元。

这还仅仅是全国均价,事实上,那些上了些规模、经济基础尚可的城市,其房价上涨幅度还远不止这么多。

两年前听信马爸爸吹牛皮的人,估计这会儿正在厕所里哭呢。

当然,距马云的预言才仅仅过去两年,还有6年时间来检验。现在还并不能下结论,马云这次就一定会被打脸。尤其是,今年以来楼市疲软乏力、开发商再次感受了类似15年房子难卖的压力。

但同时也应看到,楼市当下的局面,恰是上面有意而为之,摁住房价并不是要打掉房价,而是要稳住房价,暴涨、暴跌哪个都不准发生,然后通过时间和通胀消费高房价问题。未来房价的走势是大概率高位箱体震荡。

这也是为什么笔者会认为年底会是刚需上车的好时候,因为跌也跌不哪去。

即使把时间线拉长,把经济和税收的角度去考虑,涨起来的房价也永远不可能便宜如葱。

其一,房子与天猫上的衣服3C家电等商品,在属性上有着本质上的不同,其区域价格差是不可能通过套利活动消除的。

虽然房子本身可以像衣服手机那样,在设计、原材料、施工工艺上做到标准化,但真正决定房子价值的并不是建安造价,也不是品牌,而是房屋所依附的土地。

准确的说,房子本身并不值钱(三四线的房屋建安造价才一两千块钱,大城市虽高也不过三四千),而是房子所在的城市地段,及周边的公共配套,如学校、医院、交通、商业等。

而不管是房子,还是房子所依附的土地,都是不可贸易商品。所谓不可贸易商品,即指不同地点的同一商品的价格差异不能通过套利活动消除的商品。

既是说,你不可能在四五线小城市买套房,再运到北京上海去;但如果是衣服3C家电这样的可贸易商品就会存在跨区域的套利活动,比如近两年火爆的跨境海购。

正是因为房屋不可跨区域贸易,使得人们对一些经济基础较好、人口持续性流入且地段好、配套完善的城市房价给予了过高(超出正常房价收入比)的估值溢价。

这与股市里,投资者给予拥有稀缺性、预期稳定的股票标的较高PE,是一个道理。

其二,高房价是税收神器,在可预见的未来,官方是不可能丢掉这根拐杖的。

明眼人都能看得出来,房价节节高升的一大推动力,就是地价。而地价走高的动力又是官方对土地财政的依赖。远的不说,就说2018年,其卖地收入占财政总收入的29%,此外还有一大堆与房地产相关的税收。对土地财政的渴求,根源又在每年庞大的财政支出。

我国是一个大一统的国家,考虑到各地的差异,运营成本是相当高昂的,比如每年巨额的财政转移支付(即拿东部省份的税收去补贴中西部省份)。除非大规模削减支出,看看西方民众对官方削减福利的反应,鉴于国情复杂性,就知道现实中这条路是不可能走的。

所以上面又必须要有一个薅羊毛的地方,较于公众更为敏感的直接税收,土地财政和间接税收似乎又是相对理想的选择。而在未找到替代方案之前,这种情况毫无意外会持续下去。

换句话,如果房价决堤,跌成葱,我们整个国家都要喝西北风。

所以,现有逻辑下,即使6年、16年、16年后、66年后,房价都不会有便宜如葱的可能。

当然,可能有人会说,如果最坏的情况发生,爆发经济危机呢?如果真爆发了危机,房价先跌,然后政策一出跳着涨,想想08年到09年的事情。

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关键词阅读: 朋友圈 / 马云 / 市值

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